双减政策下的教育行业，写字楼招商注意事项
2021-11-25 10:28 标签：
摘要： 2021年下半年，“双减”政策落地，让刚经历过去年疫情的教育企业受到接连打击。针对行业面临的招商困境，现如今无论是前端投资，还是后端运营，传统方式不再满足市场的多变性，需要多维度、精准、快速指导决策。
2021年下半年，“双减”政策落地，让刚经历过去年疫情的教育企业受到接连打击。对商办市场而言，一个行业的没落，不会左右大市场，但短时间内对某些项目营收有影响，针对后市发展，从在线教育发展背景、在线教育转型之路、商办市场转型之路多维度研判后市如何运营，给用户带来科学、权威的参考意见。
行业恶性竞争加剧，“双减”政策促使教育行业理性发展
近几年，教育行业指数级迅猛发展。尤其在疫情期间，教育转为线上授课，成为热点投资行业，大量资本流入在线教育品牌。与此同时，头部品牌也形成马太效应，教师资源向头部企业流入，活跃用户不断增加，品牌竞争激烈，严重挤压了中部及尾部品牌发展机会。
在融资发展方面，2020年教育行业投融资主要集中在早期阶段，投资机构对于教育企业的态度相对更加谨慎，偏向于投资资金需求量较小的早期企业。另外，资方机构中也不乏新东方战投、立思辰等教育背景公司，随着教育行业竞争趋于激烈，通过产业协同来提升自身竞争实力，成为企业生存的新出路。
企业经营层面，过去一年，在线教育多是烧钱模式，大面积、高频次的广告轰炸和高额补贴是拉新招生的重要手段。头部教育企业现在多采用OMO(结合线上与线下的平台型商业模式)模式，而线上授课效果不佳、线下运营成本高等难点仍有待解决，这些造成盈利的不稳定性。以好未来为例，在规模扩张的同时，收入虽然增加，但利润表现一般。
随着“双减”政策落地，多家知名学科类教育机构在多个校区退租、缩租;租赁面积过万的教育机构网点，提前违约金在3-9个月租金，金额庞大，业主和租户仍在谈判阶段，预计近几个月还会出现大面积退租。实际上，对北京而言，从2018年起由于政策的从严，2020年疫情的雪上加霜，中小教育机构已开始陆续退租、撤店。
总体来看，资本幕后操控，巨额资本注入教育行业，市场规模疯狂增长，竞争环境恶劣。大面积营销，换来生源增长进而导致线下网点的扩张，使教育机构成为商办物业中的主力租户。然而，社会弥漫内卷情绪，家长鸡娃，大量报班，孩子被动式学习，导致社会压力陡增。教育行业高额的获客成本，与利润增长不成正比，强者愈强，持续吸引资本，如此一来形成恶性循环。“双减”政策的实施能有效遏制这一状态的恶性发展，让市场回归理性，促使在线教育转型，从而健康发展。
国家政策为职业教育保驾护航，素质教育通过线上短视频营销
《双减政策下，教育行业何去何从》报告显示，在线教育企业转型方向主要有两个，一方面大比例暂停学科类服务、境外外教课等政策不支持课型;另一方面开发素质教育、成人教育、To B产品等产品。
2021 年上半年教育行业细分领域中，企业服务融资次数最高。值得一提的是，这是近三年来企业服务首次登顶。在教育行业正面受限的当下，越来越多想投资机构将目光转向背后的服务企业。素质教育和职业教育两条老牌赛道同样有不俗的表现分，分列第二、第三。受政策影响的早幼教、语言培训、K12行业，其融资市场低迷。
这两年，国家先后出台相关政策，推动职业教育迈向更高水平。2021年6月7日，《职业教育法(修订草案)》提请全国人大常委会会议审议。草案中提到，职业教育与普通教育是两种不同教育类型，具有同等重要地位，明确了职业教育的法律地位。资本也随之转向，红杉资本、经纬中国、腾讯投资等投资机构开始频繁加码职业教育赛道。仅在7月份，开课吧、职问、魔学院等在线职业教育企业相继获得融资。
在2021年政策出台前，素质教育内容创作就搭借“短视频”，实现从量变到质变的突破。2021年第一季度，围棋、思维等素质教育内容板块在抖音端呈现出显著的增长势态。小众内容迅速崛起，传统内容创作进一步夯实。 其中，美术、舞蹈等艺术类最受欢迎，国学、围棋等小众教育通过线上传播，逐渐走入大众视野。
此外，To B产品及服务非常多样，基本都是面向培训机构，供培训机构校长、员工和用户使用的产品，较频繁涉及的业务模块包括：教学教务、招生、管理、培训等常态化需求的产品及服务等。目前电子教材、授课系统、管理系统、双师课程解决方案等赛道备受关注。
转型后教育企业将与中公教育(10.06 -2.52%,诊股)、华图教育等老牌选手同台竞技，短期内，职业教育、素质教育的赛道，竞争可能会更加激烈。与此同时，职业教育的新赛道、新品类也在不断拓展，如家庭教育、知识付费、老年教育等，职业教育逐渐走向“泛职业化”。
儿童业态是购物中心引流关键，写字楼招商应注重租户行业均衡性
面对教育产业的结构升级，对于商办市场写字楼行业而言，如何实现快速转型就显得至关重要。针对购物中心的招商方向，随着儿童培训业态的减少，“陪同经济”这些业态的经营也会受到一定影响，即家长在孩子培训上课时进行的消费活动会减少。因此，可针对政策影响下，周末以素质培训班为主进行定向招商，同时可丰富儿童商品类、娱乐类商业。
对于主要人群为周围居民社区的社区商业而言，由于更突出便利性，并且流量属性相对弱于城市级购物中心，因而业态进驻上更应倾向于教育、餐饮、美容美发等便民服务业态。针对社区商业的业务创新方面，近年来，不少物业企业涉足教育领域，一种是收购教育品牌，如绿城服务收购了澳大利亚蒙特梭利教育集团56%的股权，并设立中国控股公司“澳蒙国际”;一种是合作经营，以融创服务和YoKID合作为例;一种是自创品牌，也是大部分物业企业初涉教育行业的选择。
回顾几年前，随着P2P行业受到政策清退，成为写字楼市场全面规避的行业，作为前车之鉴，可以看到国内各个产业和行业的发展方向与政府政策紧密捆绑在一起。本次受双减政策影响比较大的，如北京中关村(7.23 +1.12%,诊股)一些写字楼，教育行业租赁比较集中，从去年开始长时间未营业。
针对行业面临的招商困境，通过产业库+数据库+行业专家经验，运用海量数据(18.36 +3.03%,诊股)+科学建模，精准锁定写字楼目标客户名单，有力推动招商提速增效。现如今无论是前端投资，还是后端运营，传统方式不再满足市场的多变性，需要多维度、精准、快速指导决策。
