仲量联行中国区CEO李倩玲：2021年写字楼市场租赁活跃 数字化转型助力企业竞争
2021-12-15 10:12 标签：
摘要： 凭借数字经济优势，多地写字楼办公及零售市场行情在逐步回归常态的同时，加速创新的商业模式及业态正引领着商业地产进入新一轮科技迭代期。尤其是写字楼租赁和投资的活跃度提升明显，企业设立地区总部的落点呈现向头部城市聚集的趋势。
凭借数字经济优势，多地写字楼办公及零售市场行情在逐步回归常态的同时，加速创新的商业模式及业态正引领着商业地产进入新一轮科技迭代期。
2021年，国内商业地产领域大宗交易市场成交表现良好，尤其是写字楼租赁和投资的活跃度提升明显，企业设立地区总部的落点呈现向头部城市聚集的趋势。据仲量联行统计，截至最新数据，上海、北京、深圳、杭州和南京的甲级办公楼存量规模分别达到1500万平方米、1000万平方米、1000万平方米、230万平方米和210万平方米。
具体到华东部分热点城市，统计数据显示，今年前三季度，上海办公楼市场净吸纳量录得38.6万平方米，全市甲乙级写字楼的潜在需求在4000万平方米左右，南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米。
作为全球知名房地产专业服务和投资管理机构，仲量联行的管理物业和实施面积累计达46亿平方英尺(约合4.27亿平方米)，完成总计33700宗租赁交易，租赁面积总计达7.84亿平方英尺(约合0.73亿平方米)。其对于办公楼市场有哪些研究成果和预判?近日，《中国经营报》记者专访了仲量联行大中华区CEO李倩玲。
写字楼市场回暖趋势明显
《中国经营报》：以上海为例，写字楼市场自今年下半年以来复苏趋势明显。拉动写字楼市场出租率升高的原因有哪些?
李倩玲：在去年上半年，企业租户因为受到了新冠疫情的冲击，出于经营成本的考虑和经济不确定性的顾虑，大多采取了较为保守的租赁策略，在我们观察到的租赁成交案例中，往往是以成本控制型的搬迁需求或续租为主的。
而自去年下半年起，得益于新冠疫情的有效控制，商业活动逐步恢复正轨，企业在租赁策略上也更具信心。特别是今年最近两个季度，上海写字楼市场复苏步伐进一步加快，大多是因为积压的需求得以释放。
值得一提的是，我们也注意到上海写字楼市场主力需求类型发生了转变，从成本控制型转变为扩租升级需求。尤其是金融和科技新媒体等行业租赁需求持续保持活跃，拉动了上海全市出租率的增长。
《中国经营报》：与前两年相比，上海写字楼市场目前呈现怎样的发展格局?哪些区域的活跃度较高?
李倩玲：在写字楼市场需求整体复苏的背景下，上海一些写字楼集中区域受到大量具有扩张或升级需求的租户关注，近期租赁活跃度相当高，比如，传统中央商务区中的南京西路和新天地板块，以及前滩、北外滩及徐汇滨江等上升势头迅猛的新兴板块。但各个板块依然呈现出分化的格局。
《中国经营报》：除上海的商业地产市场复苏明显外，长三角地区其他城市商业地产行情呈现怎样的态势?
李倩玲：今年以来，除上海之外，长三角地区主要城市的办公楼市场也在不同程度呈现复苏态势。比如，在杭州和南京，今年前三季度的净吸纳量已经超过去年整年的净吸纳量。
同时我们也注意到，不同城市市场恢复的程度和节奏有所不同。比如，在杭州，租赁问询及成交活跃度均有明显提升。尤其是在今年第三季度，企业搬迁需求开始集中释放，搬迁交易占市场总成交75%以上。
而在南京，受到新冠疫情反复的影响，第三季度的租赁成交量有所减少。不过，随着当地疫情得到有效控制，租赁市场活跃度也逐步回暖到了今年上半年的水平。
数字化转型修炼“内功”
《中国经营报》：在你看来，长三角地区房地产行业还面临着哪些挑战?房地产企业应该如何提升竞争优势?
李倩玲：长三角一体化正在持续推进，长三角城市群也在加快建设中，无论是在基础设施、公共服务还是产业协同方面，区域都将更加紧密地协作融合。
对于房地产行业而言，如何更合理地优化资源配置，为一体化进程提供优质的空间载体将是重要的挑战之一。同时，随着一些城市部分板块的新增项目持续进入市场，不管是对于在建项目还是存量物业而言，如何通过自身设计或改造，为改善型租户植入更多、更好的办公体验元素，将会是提升竞争优势的重点。
另外，对于企业和业主来说，更有效地利用相关科技手段，以及更加关注和改善项目的可持续发展，将能够提升租户对项目的黏性。
《中国经营报》：当前，数字化转型已成为各行业产业升级的重要方向。今年初，上海市就曾发布《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》，将推动“经济、生活、治理”全面数字化转型。那么，对于房地产行业而言进行数字化转型的原因和紧迫性体现在哪些方面?进行数字化转型有何积极意义?
李倩玲：主要原因在于由人工智能和物联网等新兴技术所主导的“第四次工业革命”开始渗透到了各个行业，不同地域、行业和各级政府也正加速推动科技落地。
对于房地产行业而言，诸如远程办公、公共健康和“非接触式”服务已经开始颠覆传统的商业模式，倒逼产业创新。随着“互联网原住民”步入社会，他们对于居家环境、工作场所以及城市生活的智能化需求普遍比较高，新一代消费者和企业对于科技化水平的期待也会水涨船高。
下一阶段，房地产数字化转型将不仅来自技术变革的推动，更是全球在应对由城市化、人口结构转变、信息爆炸所引发的有关网络安全、数据隐私、市场透明等长期结构性挑战的必要举措。
《中国经营报》：今年以来，国内的房地产科技市场规模有哪些变化?房地产科技企业主要集中在哪些环节开展业务?房地产企业和科技公司具体该如何双向赋能?
李倩玲：国内房地产科技发展阶段虽然和欧美市场有所不同，但在趋势方面有着异曲同工之处。一方面，押注该赛道的机构投资和资本大幅增加，短期内面向房地产行业的科技解决方案提供商在数量和规模上也在迅速扩大。
在仲量联行发布的首份全球房地产科技行业白皮书——《拓宽全球视野，推动科技创新》中，我们统计全球有近8000家企业可为建筑环境提供科技解决方案，企业数量较10年前翻了三番。截至今年上半年，这些企业在过去10年合计融资超过970亿美元。
另一方面，房地产企业不断尝试数字化转型，加速内部孵化或并购重组，行业开始进入整合期。在过去两年，房地产科技赛道涌现了多家大型上市企业，海外包括爱彼迎、Opendoor、Vivint Smart Home、Lemonade，在中国有贝壳和明源云等。
资本开始向成熟房地产科技企业抛出橄榄枝，其中，处于融资中后期以及满足“后疫情时代”需求的项目则更受青睐。2020年，房地产科技企业并购总金额达219亿美元，创历史新高;今年上半年的并购金额已超过180亿美元。
在我看来，房地产企业面对层出不穷的科技产品和解决方案，需要根据企业实际情况合理布局科技战略，并且在系统集成开发方面不断修炼“内功”。未来，科技公司、房地产企业、各行业领袖以及国家、地区、城市之间更应该加强合作，充分发挥科技潜力，共同探寻可持续发展之道。
